:::

: ২৪ বছর ধরে হোল্ডিং ট্যাক্স বাড়েনি, বাড়িভাড়া বেড়েছে বছরে দু’বার আইনের প্রয়োগ না থাকায় রাজধানী ঢাকায় বাড়িওয়ালারা বেপরোয়াভাবে বাসা ভাড়া বাড়াচ্ছেন। ভাড়া বাড়ানোর সুস্পষ্ট কোনো নীতিমালা না থাকার সুযোগটি কাজে লাগিয়েও তারা ভাড়া বাড়ান। এতে দ্রব্যমূল্যের ঊর্ধ্বগতিতে হিমশিম খাওয়া ভাড়াটিয়ারা বাসা ভাড়ার বাড়তি টাকা জোগাড় করতে গিয়ে পড়ে যান মহাবেকায়দায়। নির্ধারিত আয়ের ভাড়াটেদের সমস্যা হয় সবচেয়ে বেশি। বাড়ি ভাড়া পরিস্থিতি অনুসন্ধান করতে গিয়ে রাজধানীজুড়ে ভাড়াটিয়াদের একই দুর্গতি লক্ষ্য করা গেছে।

অথচ বাড়িভাড়া বাবদ প্রাপ্ত আয় থেকে মালিকদের যে ট্যাক্স দিতে হয় সরকার তা গত ২৪ বছরে একবারও বাড়ায়নি। কিন্তু বাড়ির মালিকরা প্রতি বছর কমপক্ষে দু’বার ভাড়া বাড়ান। কেউ কেউ উপলক্ষ পেলেই ভাড়া বৃদ্ধির কাজটি চটজলদি সেরে ফেলেন। রাজধানীর খিলগাঁও এলাকার একাধিক ভাড়াটিয়া আসন্ন বাজেটের পর আরেক দফা ভাড়া বৃদ্ধির আশঙ্কা করছেন। এমনিতেই রাজধানীর বাড়ি ভাড়া পরিস্থিতি ভয়াবহ।

এলাকাভেদে চলতি বছর ভাড়া বেড়েছে ১ হাজার থেকে ৮ হাজার টাকা। উচ্চ মধ্যবিত্তদের হিসাব বাইরে রাখা হলে ন্যূনতম ভাড়া সাড়ে ৫ হাজার আর সর্বোচ্চ ভাড়া ৩৬ হাজার। তুলনামূলকভাবে মুগদা, বাসাবো এলাকায় বাসা ভাড়া কম হলেও পরিস্থিতি দ্রুত পাল্টে যাবে বলে মনে করছেন এসব এলাকার ভাড়াটিয়ারা। অন্যদিকে গুলশান, বারিধারা, ধানমন্ডি, বনানী, পল্টন, সেগুনবাগিচা, লালমাটিয়া, ইস্কাটন, গ্রিনরোড, মোহাম্মদপুর এলাকায় বাড়ি ভাড়া ৩ থেকে ৮ হাজার টাকা পর্যন্ত বেড়েছে। ভাড়াটিয়াদের অভিযোগ, তাদের সঙ্গে সামন্ততান্ত্রিক আচরণে অভ্যস্ত হয়ে গেছেন রাজধানীর অধিকাংশ বাড়িওয়ালা।

তারা ভাড়াটিয়াদের মানুষই মনে করেন না। ক্যাবের জরিপ অনুযায়ী, গত ১০ বছরে ঢাকা শহরে বাড়ি ভাড়া বেড়েছে সাড়ে তিনশ’ শতাংশ। ২০০৯ সালে বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধির হার ১৪ দশমিক ৮৫ শতাংশ। ক্যাবের আশঙ্কা, ২০১০ সালে বাড়িওয়ালাদের মাত্রাতিরিক্ত লোভের কারণে বাড়ি ভাড়া গড়ে ৩০ শতাংশ পর্যন্ত বাড়তে পারে। ভাড়া বাড়ানোর কারণ হিসেবে বাড়িওয়ালারা মুখস্থ কয়েকটি কারণ দেখান।

এগুলোর মধ্যে কর বৃদ্ধি, জিনিসপত্রের দাম বৃদ্ধি, বিদ্যুত্-গ্যাসের মতো সেবাপণ্যের দাম বৃদ্ধি অন্যতম। ডিসিসির এক কর্মকর্তা বলেন, ‘আগের নিয়মে এখনও মোট ভাড়ার ১২ শতাংশ হারে হোল্ডিং ট্যাক্স আদায় করা হয়। কোনো ধরনের কর বাড়ানো হয়নি। ’ নতুন বছরে বাসা ভাড়া বাড়ানো এখন রাজধানীর বাড়িওয়ালাদের রেওয়াজে পরিণত হয়েছে। এটাকে তারা ন্যায্য অধিকার ভাবেন।

নতুন বেতন স্কেল ঘোষণা হলেও ভাড়া বাড়ে। খিলগাঁওয়ে বেশ কিছু স্কুল থাকার কারণে এখানে বাসা ভাড়া এমনিতে তুলনামূলকভাবে বেশি। আর এ সুযোগটি নিয়ে এখানকার অধিকাংশ বাড়িওয়ালা বছরে দু’বার (জানুয়ারি ও জুলাই মাসে) ভাড়া বাড়ান। আরেকটি উপসর্গ হচ্ছে রাজধানীজুড়ে এখন বাড়িওয়ালারা গ্যাস, পানি ও বিদ্যুতের জন্য আলাদা বিল দাবি করেন। নিম্নআয়ের লোকেরা থোক বরাদ্দে বাসা ভাড়া নিতে আগ্রহী থাকলেও লোভের কারণে বাড়িওয়ালারা এ সুযোগটুকুও ছিনিয়ে নিচ্ছেন।

ভাড়াটের সঙ্গে বাড়িওয়ালা চুক্তি করলেও ভাড়াটের হাতে চুক্তির মূল কপির পরিবর্তে ফটোকপি ধরিয়ে দেন, যা আদালতে গ্রহণযোগ্য নয়। বেশ কিছু বাড়িওয়ালা একাধিক মাসের অগ্রিম দাবি করেন। অথচ আইনে মাত্র এক মাসের ভাড়া অগ্রিম দাবির বিধান রয়েছে। অনেকে আবাসনের উদ্দেশ্যে বাড়ি তৈরি করে বেআইনিভাবে বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠানের কাছেও ভাড়া দেন। তদন্তে দেখা গেছে, ঢাকা মহানগরীতে বাড়িভাড়া একটি দীর্ঘদিনের অবহেলিত ইস্যু।

এটার দিকে কোনো সরকারই নজর দেয়নি রাজনৈতিক কারণে। বর্তমান সিটি মেয়র সাদেক হোসেন খোকা বার বার বিষয়টি সরকারের দায়িত্ব বলে নিজের দায়িত্ব এড়িয়ে গেছেন। এ কারণে একজন ভাড়াটের জন্য রাজধানীতে বাসা ভাড়া নেয়া সমস্যার সমাধান নয়, বলা যায় সমস্যা ও ভোগান্তির শুরু। চাইলেই বাড়ি ভাড়া বাড়ানো যায় না, তার জন্য আইন রয়েছে এই কথা স্মরণ করিয়ে দিলে খিলগাঁও সি ব্লকের একজন বাড়িওয়ালা বেশ অবজ্ঞার সুরে বললেন, ‘আইন মানে কেডা? জানেন তো, এদেশে অনিয়মই আইন, যা ভাঙা যায়, তা-ই আইন। আইন মানলে এদেশের এ অবস্থা হতো না।

’ নগরীর বেশক’টি এলাকার ভাড়াটিয়ারা এক বাক্যে স্বীকার করেছেন, তারা বাড়ির মালিকদের কাছে চূড়ান্তভাবে জিম্মি, একেবারে অসহায়। মালিকরা স্থানীয়ভাবে শক্তিশালী, প্রভাবশালী। আবার এক ভাড়াটিয়া আরেক ভাড়াটিয়ার সাহায্যে কখনও এগিয়ে আসেন না। তাই ভাড়া বাড়লে তারা তা মেনে নেন অথবা বাসা ছেড়ে চলে যান। আবার এক ধাপে ২ থেকে ৫ হাজার টাকা বাড়িভাড়া বাড়ালেও বাড়ি ছেড়ে দিতে পারেন না অনেক ভাড়াটিয়া, বিশেষত যাদের ছেলেমেয়ে এলাকার বিভিন্ন স্কুলে পড়াশোনা করে।

ঝামেলার কারণেও কেউ কেউ সহজে বাসা ছাড়তে চান না। আবার চাহিদামত বাসা না পেয়ে অনেকে বাড়িওয়ালার অন্যায় শর্ত নীরবে হজম করেও কয়েক মাস বাসা ছাড়েন না বা ছাড়তে পারেন না। মালিবাগ চৌধুরীপাড়ার ভাড়াটিয়া ইমতিয়াজ ইকরাম জানান, চলতি বছর দুই দফায় (জানুয়ারি ও মার্চে) তার বাসা ভাড়া বেড়েছে ৪ হাজার টাকা। অথচ এই এলাকায় মেয়ের স্কুল হওয়াতে ইচ্ছে থাকা সত্ত্বেও বাসা পাল্টাতে পারেননি। বিনা প্রতিবাদে বাড়িওয়ালার আদেশ তাকে মেনে নিতে হয়েছে।

অনুসন্ধানে দেখা গেছে, ডিসিসি নির্ধারিত বাড়ি ভাড়ার তালিকা শুধু বাহারি নির্দেশনা, যা বাড়িওয়ালারা মানেন না। আবার আইন থাকলেও বেশিরভাগ মানুষই তা জানেন না। অন্যদিকে সীমিত আয়ের বেশিরভাগ মানুষ ঝামেলায় না গিয়ে কম দামে বা একই দামে আরও ছোট বাসা তালাশ করেন। আর একান্ত থাকলে হলে তারা বাজারের ব্যাগ ছোট করতে বাধ্য হন। ক্যাব ও ঢাকা বিশ্ববিদ্যালয়ের ভূগোল ও পরিবেশ বিভাগের জরিপ মতে, ঢাকার দেড় কোটি জনসংখ্যার ৯০ শতাংশই ভাড়াটে।

তাদের শীর্ষভাগই চাকরিজীবী, যাদের ৭০ শতাংশই তাদের মোট বেতনের ৬০ শতাংশ ব্যয় করেন বাসা ভাড়া খাতে। বিশেষজ্ঞদের মতে, বাসা ভাড়া খাতে মোট আয়ের ২০ শতাংশের বেশি ব্যয় হলে ওই পরিবার আর্থিক টানাপড়েনে পড়তে বাধ্য হয়। দক্ষিণ এশিয়ায় ভাড়া নিয়ন্ত্রণ পদ্ধতি প্রথম চালু হয় ১৯৪৩ সালে। ১৯৫৩ সালে তত্কালীন পূর্ব পাকিস্তানে এ আইনের সংশোধন ঘটে। আর সর্বশেষ সংশোধনী আসে ১৯৯১ সালে, যা বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ অ্যাক্ট ১৯৯১ নামে পরিচিত।

বর্তমানে পাকিস্তানে প্রতি তিন বছর পর পর ভাড়াটে ও বাড়িওয়ালার সমঝোতার ভিত্তিতে ভাড়া বাড়ে। আমেরিকাসহ পশ্চিমা বিশ্বে ভাড়া বিরোধ মেটাতে অল্টারনেটিং ডিসপিউট রেজুলেশন (এডিআর) পদ্ধতি চালু রয়েছে। বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ অ্যাক্ট ১৯৯১ অনুযায়ী ভূমির মোট দাম ও বাড়ি নির্মাণ খরচের ১৫ শতাংশ হারে (দিল্লিতে ১০ শতাংশ) বাসা ভাড়া নির্ধারণের আইন করা হয়। এতে বলা হয়, বাড়ির রিমডেলিং অথবা সংস্কারের জন্য বাড়িওয়ালা ভাড়া বাড়াতে পারবেন না। তবে ভাড়া কিভাবে বাড়ানো যাবে, তারও কোনো সুস্পষ্ট নির্দেশনা নেই।

অভিযোগ রয়েছে, ট্যাক্স আদায়কারী কর্মকর্তাদের সঙ্গে সমঝোতার ভিত্তিতে অধিকাংশ বাড়িওয়ালা ট্যাক্স দেন। এ ছাড়া কম ভাড়া আদায়, ভাড়াটিয়া নেই, বাড়ি অসম্পূর্ণ নানা ফাঁকফোকর দেখিয়ে হোল্ডিং ট্যাক্স ফাঁকি দেয়া হয়। সর্বশেষ হিসাব মতে হোল্ডিং ট্যাক্স বাবদ বছরে গড়ে ২০০ কোটি টাকা পায় ডিসিসি। ১৯৯১ সালের বাড়ি ভাড়া আইনানুযায়ী ডিসিসি ঢাকা মহানগরীর ৯০টি ওয়ার্ডের ১০টি কর অঞ্চলের ৬৭৩টি এলাকার বাড়ি ভাড়া নির্ধারণ করে দেয়া হয়। এলাকাভেদে বাড়ি ভাড়ার হারও ভিন্ন।

পাকা বাড়ির জন্য আবাসিক বাড়ি ভাড়া প্রতি বর্গফুট সর্বনিম্ন ৪ টাকা থেকে সর্বোচ্চ ১২ টাকা। আধা-পাকা ও কাঁচা বাড়ির জন্যও তালিকায় ভাড়া নির্ধারণ করে দেয়া হয়। মূল সড়ক এবং মূল সড়ক থেকে বাড়ির দূরত্ব অনুযায়ী নির্ধারণ করা হয় বাড়ি ভাড়ার হার। মূল সড়ক (১২০ ফুট চওড়া সড়ক) সংলগ্ন বাড়ির জন্য সর্বোচ্চ ভাড়া নির্ধারণ করা হয়। ডিসিসি নির্মিত গলি সড়কের ৩০০ ফুটের জন্য নির্ধারণ করা হয় দ্বিতীয় সর্বোচ্চ ভাড়া।

গলি থেকে ৩০০ ফুটের বেশি দূরের বাড়ির জন্যও আলাদা ভাড়া নির্ধারণ করে দেয়া আছে। ডিসিসির ভাড়ার তালিকা অনুযায়ী ফার্মগেট এলাকার ইন্দিরা রোডের আবাসিক বাড়ির ভাড়া প্রতি বর্গফুট ৬ থেকে সর্বোচ্চ ৭ টাকা। অথচ ওখানে তিন রুমের একটি বাসা ১৫ হাজার টাকার নিচে মেলে না। তাও দুই থেকে তিন মাসের অ্যাডভান্স লাগে। তালিকানুযায়ী মিরপুরে বর্গফুট প্রতি সর্বোচ্চ বাড়ি ভাড়া ৬ টাকা।

সে হিসাবে আটশ’ বর্গফুটের একটি বাসার ভাড়া হওয়ার কথা ৪ হাজার ৮শ’ টাকা। এখন ওখানে একই আয়তনের বাসা ভাড়া ১০ হাজার টাকার নিচে কল্পনাও করা যায় না। ধানমন্ডি এলাকায় প্রধান সড়কের পাশে স্থানভেদে পাকা বাড়িতে প্রতি বর্গফুটের সর্বোচ্চ ভাড়া ১২ থেকে ১৩ টাকা। সর্বনিম্ন ছয় টাকা। মোহাম্মদপুরে সর্বোচ্চ ভাড়া ছয় টাকা, সর্বনিম্ন সাড়ে চার টাকা।

বড় মগবাজার এলাকায় সর্বোচ্চ নয় টাকা সর্বনিম্ন ছয় টাকা। সেগুনবাগিচায় সর্বোচ্চ ১১ টাকা, ফার্মগেটের আশপাশ বিভিন্ন এলাকায় সর্বোচ্চ সাত এবং সর্বনিম্ন পাঁচ টাকা। গুলশানে সর্বোচ্চ ১৫ টাকা, মতিঝিলে সর্বোচ্চ ১২ টাকা। বাসাবো সর্বোচ্চ সাড়ে ছয় টাকা সর্বনিম্ন সাড়ে পাঁচ টাকা, পূর্ব বাসাবোতে সর্বোচ্চ ছয় এবং সর্বনিম্ন সাড়ে পাঁচ টাকা, মাদারটেক সর্বোচ্চ পাঁচ ও সর্বনিম্ন সাড়ে চার টাকা। সবুজবাগ সর্বোচ্চ ছয় ও সর্বনিম্ন পাঁচ টাকা।

খিলগাঁও সর্বোচ্চ সাত ও সর্বনিম্ন পাঁচ টাকা, গোড়ানে সর্বোচ্চ সাত ও সর্বনিম্ন সাড়ে তিন টাকা। শাহজাহানপুর সর্বোচ্চ সাড়ে সাত টাকা ও সর্বনিম্ন সাড়ে চার টাকা। মিরপুর-১২ সেকশনে সর্বোচ্চ সাড়ে ছয় ও সর্বনিম্ন সাড়ে তিন টাকা। বাড্ডায় সর্বোচ্চ ছয় ও সর্বনিম্ন সাড়ে তিন টাকা। বারিধারায় সর্বোচ্চ ১৪ টাকা ।

বাড়ি ভাড়া আইন-১৯৯১-এর ১৫ ধারা অনুযায়ী বাড়ি ভাড়া নির্ধারণের দায়িত্ব বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রকের। এক সহকারী জজ বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটের আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে ভাড়া নির্ধারণ করে দেন। কিন্তু এ আইন মানা হয় না। ভাড়াটিয়ারাও অতদূর যেতে আগ্রহী নন। মালিকরা গরজই বোধ করেন না।

এটা ঠিক যে, হোল্ডিং ট্যাক্স আদায়কারী হিসেবে নগরীর বাড়ি ভাড়া নির্ধারণ ও নিয়ন্ত্রণের দায়িত্ব ডিসিসির। ডিসিসির ওয়েবসাইটেও শোভা পাচ্ছে ভাড়ার তালিকা, কিন্তু ভাড়া নিয়ন্ত্রণের কোনো উদ্যোগ নেই। বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ৭ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে, কোনো বাড়ির মালিক মানসম্মত ভাড়ার অধিক বৃদ্ধি করলে ওই অধিক ভাড়া ভিন্নরূপ কিছু থাকা সত্ত্বেও আদায়যোগ্য হবে না। মানসম্মত ভাড়া অপেক্ষা অধিক হারে ভাড়া কোনো অবস্থাতেই আদায় করা যাবে না। আইনের ১০ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়া দেয়া বা ভাড়া নবায়ন করা বা ভাড়ার মেয়াদ বৃদ্ধি করার কারণে ভাড়ার অতিরিক্ত কোনো প্রিমিয়াম, সালামি জামানত বা অনুরূপ কোনো অর্থ দাবি বা গ্রহণ করতে বা দেয়ার জন্য বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে বলতে পারবে না।

আইনের ১৩ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়াটিয়া কর্তৃক ভাড়া পরিশোধ করা হলে বাড়ির মালিক তত্ক্ষণাত্ ভাড়াপ্রাপ্তির একটি রসিদ বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষর করে ভাড়াটিয়াকে দেবে এবং বাড়ির মালিক ভাড়ার রসিদের একটি চেকমুড়ি সংরক্ষণ করবে। বর্তমানে ঢাকা শহরের বাড়িওয়ালারা এই আইনের কোনো ধারাই মানে না বলে অভিযোগ করেছেন ভাড়াটিয়ার সুত্রঃ জাতীয় দৈনিক পত্রিকা থেকে সংগ্রহীত
।